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荣盛发展隐秘融资7.78亿 房企究竟何去何从

2020-11-04 11:40:50股票新闻
  自监管层日前祭出“三道红线”以来,各大房企在融资端“各显神通”,既要对外明显降低负债率,也要通过“借新还旧”等手段力保资金链安全。

  自监管层日前祭出“三道红线”以来,各大房企在融资端“各显神通”,既要对外明显降低负债率,也要通过“借新还旧”等手段力保资金链安全。

  比如恒大,近日公告直接退出广汇,将实现收回现金流148.5亿元。就像一些网友所说,“这个阶段,手上捏着现金流才是正解”。

  11月3日,地产密探最新获悉:在第三方某知名信托销售平台上,一只名叫“GQ·尊享21号集合资金信托计划(第2期)”房地产信托产品,不经意间却引起外界高度关注。

  之所以如此,主要是该信托产品作为权益投资类,没有明确期限,却又是单一期限,而收益率又是固定型的,即预计7.5%-7.7%之间。

  经详细了解,上述信托产品的融资方为“香河万利通实业”,主要投向了“香河万利通永续债”。我们都知道:一些知名上市房企发行多少亿元永续债,外界透过公告会了解到这一融资动作,但不清楚的是,这种永续债融资背后又是如何具体衔接的。

  上述信托产品为外界提供了一个“观察房企永续债融资内部运作”的窗口。永续债作为房企财务报表会计学意义上的“权益工具”,大规模发行虽有助于降低负债率,却遮蔽了“真实负债率”水准。

  如果这类房企出现资金链问题,不仅仅是永续债难以偿还,还会牵出藏在永续债背后那些千千万万的信托理财投资人利益受损。看看四川信托、雪松信托,自年中以来投资人维权事件频发,背后多与房地产密切关联。

  即便是背靠央企中国建投的中建投信托,去年就被卷入“A股上市房企”、“宁波最大房企”银亿股份的资金链危机风波之中,虽近日对外公告二审维持一审原告(中建投信托)胜诉之判决,但想讨回信托债权资金估计会旷日持久。

  虽然在上述第三方平台上遮盖了是哪家信托发行的,但地产密探根据相关信息,查询到该信托公司即为光大信托。在光大信托官网上,检索“尊享”发现,该类信托产品竟然全部是工商企业信托,其中“尊享21号”收益率与前述对外销售的收益率一致。

  注意!该“尊享21号”信托产品还提及“无固定期限,初始投资期限为24个月,满5个月可提前还款”等具体特征描述,由此很大程度上基本能确定就是当前对外销售的前述那只房地产类信托产品。

  地产密探查询融资方“香河万利通实业”,发现该公司唯一股东就是沈阳荣盛中天实业,后进一步查询得知该股东的背后股东就是“A股上市房企”荣盛发展。

  据荣盛发展刚披露的2020年三季报,截至9月底,该房企账上并无任何永续债余额。这意味着上述信托融资投向荣盛发展孙公司的永续债也就是最近谋划的资本动作。这也不难看出该房企或是“被逼急了”。

  大家都知道:永续债成本非常高,远超银行信贷、公司债、信托、资管、私募等等,参考某上市房企年内发行的永续债利率安排,不难看出利率确实很高。

  据荣盛发展今年三季报披露,前三季度偿还债务支付现金420.74亿元,同比增幅38.07%,借款收到现金512.97亿元,同比增长39.26%。这意味着“借新还旧”后融资规模继续扩大。

  截至9月底,荣深发展货币资金余额256.21亿元,比年初减少约44亿元;存货余额却达到约1853.6亿元,比年初新增价值约253亿元;短期债务39.9亿元,比年初略少不到2亿元;一年内到期有息负债余额约200.89亿元,比年初减少约107亿元,这说明年内偿还短债迅猛。

  2020年前三季度,荣深发展实现销售金额737.1亿元,同比上升8.7%,实现销售面积 671.4万平方米,同比上升5.9%,销售均价10978.2元/平方米,同比上升2.6%。从年内趋势看,受疫情影响,销售额自二季度起恢复正增长,第三季度增速进一步提升。

  据最新公告,今年10月份荣盛发展签约面积102.74万平方米,同比增长11.63%;签约金额111.57亿元,同比增长21.87%。前10个月累计签约面积774.16万平方米,同比增长6.67%;累计签约金额848.69亿元,同比增长10.24%。

  克而瑞监测披露,荣盛发展前10个月全口径销售额35位,权益销售额排名第26位,与去年同期排名差不多。

  按照年初荣盛发展透露2020年公司销售预计同比增长4.9%、目标1210 亿元,前10个月销售额完成全年目标的70.1%,按照“银十”销售额推进最后的2个月,达成全年目标仍有难度,但也不排除加大降价促销跑量。

  注意!整个10月份,荣深发展未新增任何拿地,这不难看出当前加大销售及回款才是公司业务发展的重中之重。从前三季度看,荣盛发展新增计容建面 570.4 万平方米,同比下降 31.4%, 对应拿地金额 246.5 亿元,同比下降 5.6%。

  从新增土储能级看,荣盛发展在三四线城市的拿地面积占比高达74%,在二线城市占比只有26%,无一线城市拿地土储。在三四线城市趋冷、千亿房企回归一二线拿地的楼市大背景下,荣盛逆市扩储于三四线,从后续销售额增速或能直观得到反馈。